A revisão do zoneamento e a informalidade de luxo em São Paulo

Eliana Barbosa, Coordenadora da Rede em São Paulo

A lei de parcelamento uso e ocupação do solo (LPUOS) de São Paulo está atualmente sendo revista e muitos debates sendo feitos acerca da forma urbana e do padrão de uso do solo ideal na cidade. O zoneamento é um instrumento complementar ao novo Plano Diretor, que tem o papel de regular o parcelamento, o uso e a ocupação do solo para fins do licenciamento lote a lote na cidade.

Apesar de regular e definir zonas específicas para usos e coeficientes de aproveitamento específicos, com o objetivo de induzir maiores densidades, a lei de zoneamento foi vista historicamente como uma forma de proteção de áreas bem localizadas e privilegiadas do avanço do desenvolvimento imobiliário. Classificadas como exclusivamente residenciais e parceladas no início do século XX, os Jardins e Bairros da Cia. City, que fazem referência ao conceito de Cidade Jardim elaborado por Hebenezer Howard em finais do século XIX, são exemplos disso. Devido ao caráter especial do desenho do seu loteamento, se comparadas ao restante da cidade, a forma urbana desses bairros foi tombada. O luxuoso e bem localizado Jardim Europa é o mais famoso caso.

Apesar de ser classificado como exclusivamente residencial, a área é mais complexa na realidade. O uso real é mais diversificado do que o que prevê a lei atual. Por ser um bairro extremamente bem localizado, suas edificações passaram a ser ocupadas por empresas, escritórios e show rooms comerciais nos últimos 30 anos, a maior parte operando com certo grau informalidade por conta da regulação de uso do solo atual. Além do padrão de uso do solo irregular, importantes equipamentos públicos, como o Museu Brasileiro da Escultura (Mube) e o Museu da Imagem e do Som (MIS), ali se foram instalados, atraindo visitantes "indesejados" provenientes de outras áreas da cidade, fato que culminou no recente abaixo-assinado organizado pela associação de moradores do bairro contra a existência dos museus. Esse episódio exemplifica o conflito existente entre a manutenção do caráter bucólico dessas áreas da cidade versus sua exploração.

A nova lei de zoneamento — atualmente em fase de elaboração e discussão — almeja abordar o dilema. Um primeiro passo foi o concurso ensaios urbanos, no qual um dos grupos premiados abordou o tema dos bairros exclusivamente residenciais, usando o Jardim Europa como caso, propondo adaptar os limites e grandes avenidas do bairro ao conceito de corredores de uso misto propostos pelo novo Plano Diretor.

A equipe, numa proposta audaciosa, mostrou o quanto a área já se modificou em relação ao loteamento e ocupação originais e como um projeto poderia fazer a mediação entre essas vias estruturantes e o caráter bucólico da área.

As discussões da revisão estão em andamento, mas não há consenso. Por um lado argumenta-se que a manutenção dessas áreas estritamente residenciais de baixa densidade é importante por questões ambientais. Outras argumentam que as áreas poderiam ser densificadas em seus limites e receber oficialmente novos padrões de uso, mais coerentes com sua localização na cidade.

Enquanto se discute, o Jardim Europa continua com seus negócios de sempre: o mais luxuoso bairro informal de São Paulo. Close.

Foto: PMSP — Concurso Ensaios Urbanos

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