Cities

 
La Planeación como forma de combatir el crecimiento informal en las laderas de Cali

Jorge Bela, Gestor Comunitario de Cali

Cali acaba de aprobar su Plan de ordenamiento Territorial, que busca ordenar el crecimiento de la ciudad para los próximos 15 años, e incorpora reformas de gran alcance. Entre las medidas adoptadas está la aprobación del Corredor verde, de la construcción de la Ciudadela Calida, la densificación y la priorización del MIO como medio de transporte frente al carro privado. La regulación de la construcción de vivienda en las laderas es también una medida de gran alcance incluida en el nuevo POT.

Hasta ahora, la construcción en las laderas estaba prohibida. Sin embargo, la realidad es que unas 400 hectáreas de las mismas se han visto ocupadas por unas 36 000 viviendas informales, en las que habitan unas 160.000 personas, la mayoría de las cuales son desplazados por causa de los conflictos armados. Muchos de los habitantes pagaron por sus terrenos, que fueron comprados a precios muy bajos por la prohibición de edificar, y que fueron revendidos a precios mucho mas elevados a los ocupantes informales.

Estos asentamientos informales carecen de los servicios básicos, y se encuentran aislados del resto de la ciudad por falta de transporte público. Un estudio de la Fundación Carvajal determinó que el 97 por ciento de los habitantes de algunas de estas zonas están bajo el nivel de la pobreza, y el 45 por ciento están en situación de pobreza extrema. Por otro lado, según un estudio de la Alcaldía de Cali, unas 64 hectáreas del total de las laderas con asentamientos informales se ha ubicado sobre terrenos de alto riesgo de deslizamiento. Los peligros en esta zona son muy difícilmente mitigables.

El nuevo POT reconoce esta realidad, y permite la construcción legal en las laderas, con ciertas restricciones. Se deberán proponer planes de desarrollo zonal de al menos 20 hectáreas, con viviendas cuya altura mínima debe ser de cinco pisos. Un 80 por ciento del plan zonal se reservará para zonas verdes, y el restante 20 por ciento es el que se podrá construir. Las zonas verdes quedarán a cargo de los propietarios de las viviendas. Los proyectos deberán contar con estudios medioambientales y geotécnicos que garanticen la seguridad de las construcciones. Se estima que el área urbanizable pueda superar las 3 000 hectáreas.

La idea es, por tanto, permitir la construcción legal y controlada como forma de limitar el crecimiento informal y descontrolado que se observa en la actualidad. La fórmula adoptada ha sido criticada pues se estima que solo grandes propietarios podrán hacer frente a los requisitos de superficie y de donación de zonas verdes. Sin embargo, por primera vez la Alcaldía de Cali intenta resolver un problema mediante el uso de la planeación urbana, en vez de ignorarlo y permitir que con el tiempo continúe agravándose. Close.

Photo: Alacaldia Mayor de Cali

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Planning as a way to stop informal growth on Cali's hillsides

Jorge Bela, Cali Community Manager

Cali just passed a new General Plan (POT). As it seeks to serve as the guide for the city's growth in the next 15 years, it includes several major measures. Among them are the approval of the Green Corridor Project, the densification of the city, and the prioritization of public transportation, especially the BRT MIO over private car use. It also regulates, for the first time, development on the city’s hillsides.

Until now, no legal development was possible on the hills. The previous POT, approved in 2000, wanted to protect the hills as green areas, almost as ecological reserves. This restrictive policy, however, did not stop the irregular settling on almost 400 hectares. About 36,000 houses, in which up to 160,000 people live, have been illegally built. Most of the informal settlers were those displaced by the armed conflict from the Valle del Cauca region. In many cases, they paid for the land on which they built their houses. This land had been previously bought, at very low prices, by speculators who then sold them at much higher prices to the settlers.

As it is often the case, these informal settlements lack most basic services and are poorly connected to the rest of the city. A study by the Fundacion Carvajal determined that in some of these areas up to 97 percent of inhabitants live below the poverty level, and 45 percent are considered to be living in conditions of extreme poverty. Furthermore, a study undertaken by the city shows that about 64 hectares of the informal settlements are located on highly unstable terrain, with high risk of landslides. The policy of banning any development has proved to be a failure.

The new general plan recognizes this situation, and allows development on some hillsides for the first time, with certain restrictions. Development can only take place through local zoning plans, which must be approved by the city. Buildings must be at least five stories high, and in certain areas they can go much higher. The minimum size of a proposed development is 20 hectares. Eighty percent of the land must be reserved for green spaces, and construction can only take place on the remaining 20 percent. The green spaces will be created and maintained by the owners of the housing units. The developers must present environmental studies as well as geological certificates that ensure that the area is not prone to landslides. The plans can be proposed by local authorities or by private investors.

The idea behind the new POT is to allow for legal and carefully planned construction as a way to put a stop to informal and even dangerous growth. The solution adopted has been criticized, since the requirements in lot size and the requirement to create large green areas de facto exclude almost all but the largest promoters from the process. Still, al last Cali is determined to solve a problem through planning, instead of ignoring its existence and allowing it to grow worse with time. Close.

Photo credit: Alacaldia Mayor de Cali

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Planeamiento urbano pensando en la sostenibilidad: Un objetivo ambicioso en Cali

Jorge Bela, Gestor Comunitario de Cali

El crecimiento de las grandes ciudades latinoamericanas, especialmente a partir de la segunda mitad del siglo XX, ha estado caracterizado por la falta de planeación, la irregularidad y la ausencia de medidas encaminadas a garantizar la sostenibilidad. Revertir esta tendencia, y cambiar el foco del crecimiento hacia el cumplimiento de los objetivos de desarrollo sostenible (SDG) exigen la adopción de una compleja serie de medidas, y un fuerte compromiso, sostenido en el tiempo, por parte de las administraciones públicas.

Los planes generales de ordenación urbana son uno de los instrumentos mas poderosos con los que cuentan las alcaldías. En este sentido, el Plan de Ordenamiento Territorial de Cali (POT), que ya ha sido presentado por la alcaldía y se está discutiendo en el Concejo, incluye muchas medidas encaminadas a cumplir con los SDG.

Entre las medidas afines a los SDG que contempla el POT destaca la búsqueda de una estrategia común para la protección del medio ambiente mediante la estructuración de un Sistema Municipal de Áreas Protegidas (SIMAP). El proyecto del SIMAP, elaborado con el apoyo del Nature Conservancy, busca proteger del desarrollo inmobiliario las áreas naturales mas significativas, especialmente en el entorno de los siete ríos que atraviesan el municipio, los humedales y los bosques que circundan la ciudad. El sistema consta de un órgano de análisis y toma de decisiones de toma de decisiones, (Mesa Municipal SIMAP), de la que forman parte representantes de los distintos grupos sociales, y una Secretaría Técnica encargada de apoyar a la anterior en la ejecución de las decisiones adoptadas.

Otras medidas destinadas a mejorar el cumplimiento de los SDG son la creación de espacios verdes dentro de la ciudad, la mejora del transporte público municipal y su integración con un nuevo sistema de transporte regional, y la densificación de la ciudad evitando la expansión por las áreas rurales. Entre las obras de infraestructura de transporte se contempla la creación del corredor verde, de redes vías peatonales, de un anillo perimetral, de vías dedicadas exclusivamente a las motocicletas, y de la mejora de las vías rurales.

La ordenación del uso del suelo que contempla el POT, pese a ser un instrumento muy importante, necesita ser complementado con fuertes inversiones, con nueva normativa que concrete los preceptos generales, y con un apoyo político sostenido en el tiempo. De faltar alguno de estos complementos, sus mandatos no dejan de ser meras expresiones de deseos. Por ejemplo, contempla el establecimiento dentro de 10 años de una tasa por acceso a la malla vial del centro de la ciudad, con el fin de potenciar el uso del transporte público. Esta medida carece de sentido si en los años anteriores no se ha logrado crear un sistema de transporte público adecuado, capaz de absorber la demanda generada por la menor utilización de los automóviles privados. También será necesario un considerable apoyo político en las administraciones futuras, que deben estar decididas a adoptar decisiones impopulares con un sector de sus votantes. El POT que se discute en estos momentos del el Concejo de Cali es un documento esperanzador, pero solo el tiempo dirá si sus promesas finalmente se cumplen. Close.

Photo: Patton

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Planning with the SDGs in mind: an ambitious undertaking in Cali

Jorge Bela, Cali Community Manager

Growth in Latin American cities has been characterized by a lack of planning, informal settlings, and the absence of measures geared towards assuring a sustainable development. This trend became exacerbated in Colombia after the 1950s, when violent conflict forced millions to leave their places of origin and move to the cities at a faster pace than nearly every other country in the region. Reversing this trend and changing the growth focus toward the Sustainable Development Goals (SDGs) requires a complex combination of legal reforms and sustained political will. Central to this task are the General Urban Plans, one of the most powerful tools in the hands of the city governments. The City Council of Cali is currently reviewing the general plan, called Plan de Ordenamiento Territorial (POT), which will last for the next 12 years. The proposed POT includes many measures geared to meeting the SDGs.

One of these measures is the creation of an ambitious strategy to protect the environment in the greater Cali area. Central to this strategy will be the Sistema Municipal de Áreas Protegidas (SIMAP). This system, which was developed with assistance from The Nature Conservancy, seeks to control the threats, primarily from urban development, to the areas already declared as protected, as well as the forest and wetlands that exist around the city limits. The SIMAP has two bodies, one in charge of analysis and policy formulation (Mesa Municipal SIMAP), which is open to participation through representatives of the different social actors, and a technical secretariat in charge of providing support in the implementation of the decisions adopted by the Mesa Municipal.

Other strategic ideas within the POT linked to the SDGs are the creation of new green spaces within the city, improvement in the municipal mass transportation systems as well as the creation of a regional one, and the densification of the city center combined with restrictions in development of rural areas. Specific infrastructure projects include the development of the Green Corridor, the building of a major circular bypass around the city, the improvement of rural roads, and the creation of dedicated pedestrian and motorcycle paths.

Land planning measures, even as ambitious as the POT, must be followed by massive investment, further legal action, and a sustained political will. One of the provisions that best exemplifies these needs is the requirement that cars pay a pollution tax to enter the city center, to take effect as early as 2024. This measure makes no sense unless the proposed regional mass transit system is built beforehand, with enough capacity to handle the increased demand due to lower use of private cars. Future administrations must have the political will to implement the pollution tax, a measure potentially opposed by many voters. The POT currently under discussion by the Council in Cali is a highly promising document, and a stark departure from the previous POT, the first in Cali's history. Only time will tell if its provisions and strategies become a reality. Close.

Photo credit: Patton

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Edificando conjuntos de ingresos mixtos y respetuosos con el medio ambiente

Jorge Bela, Gestor Comunitario de Cali

La edificación de vivienda destinada a los sectores con menos recursos económicos constituye uno de los mayores retos a los que se enfrentan las ciudades colombianas en la actualidad. Muchas de las soluciones impulsadas desde el sector público han adolecido de un diseño y de una ejecución inadecuada, y se han visto subordinadas a intereses políticos de corto plazo, problema agravado por la estricta limitación de mandatos. La falta de recursos también ha impulsado la construcción de conjuntos inmensos con el fin de ahorrar costos con economías de escala. La combinación de las presiones políticas con las limitaciones financieras han resultado en muchos casos en proyectos masivos sin los suficientes servicios básicos en los que los ciudadanos de menores recursos se veían segregados del resto de la población. A menudo estos conjuntos no tiene bien resueltos los servicios básicos, como el transporte, la seguridad o los servicios de limpieza y recogida de basuras. Su construcción en terrenos rurales fuera de la ciudad tienen también efectos devastadores en el medio ambiente, pues no se contemplan temas como el drenaje, y obligan a sus habitantes a realizar largos desplazamientos hacia sus lugares de trabajo, con la consiguiente contaminación atmosférica.

Estos problemas no son inevitables. Una planeación cuidadosa y políticas públicas bien pensadas y ejecutadas pueden traer resultados completamente diferentes, sin la necesidad de emplear recursos financieros adicionales. Un ejemplo de desarrollo que podríamos considerar prometedor es Ciudad Santa Bárbara. Está ubicado en Palmira, la misma ciudad que alberga el aeropuerto internacional de Cali. Ubicada a orillas de Cauca y con un entorno predominantemente rural, Palmira se encuentra a 22km del centro de Cali. El proyecto es masivo: 16.000 unidades de viviendas, a construir en 25 años, para un total de 60.000 habitantes. Los dos primeros conjuntos ya están en fase de construcción, y tienen un total de 398 unidades entre 56 y 83 metros cuadrados.

Ciudad Santa Bárbara reservará hasta un 33% de sus unidades para las personas con menores recursos. La idea detrás de esta iniciativa es integrarlos en un entorno de clase media. Aunque el coste de las unidades exceda la capacidad de pago de estas personas, dos programas estatales les permitirá el acceso a la vivienda. El primero consiste en un subsidio que se entregará a las personas que demuestren tener ahorrados al menos dos millones de pesos colombianos (unos mil dólares USA), mientras el segundo permitirá el acceso gratuito a la vivienda a aquellos que no puedan hacerlo por sus propios medios, aún con subsidio.

Entre las principales ventajas de la ocupación mixta es que la comunidad en su conjunto dispone de los recursos económicos necesarios para el mantenimiento del conjunto y de sus instalaciones comunes. Las unidades ya en construcción, por ejemplo, disponen de piscinas comunales y de ascensores. En fases futuras se incluirán viviendas de mayor tamaño y precio, incluso viviendas unifamiliares. Por otro lado, Santa Bárbara se ha diseñado prestando gran atención al medio ambiente. Las unidades incorporan medidas de ahorro energético, y un 22 por ciento del total de 250 hectáreas del desarrollo se han reservado para parques. Sistemas como el del uso de agua reciclada para los sanitarios permitirán un ahorro del 40 por ciento en el uso del agua.

Es demasiado pronto para saber si Santa Bárbara cumplirá con todas las expectativas que en este momento ha despertado. Sin embargo, es muy positivo constatar como desde la fase de diseño se ha buscado cuidadosamente minimizar el impacto social y ambiental de un proyecto tan voluminoso. Close.

Photo credit: Luigi Guiarini

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Building mixed-income, environmentally sound housing

Jorge Bela, Cali Community Manager

Housing the poor is one of the most difficult challenges for Colombia's fast-growing cities. Government-led solutions are often perceived as poorly designed and executed as they respond to short-term political needs. Strict term limitations put additional pressure on shifting priorities from quality and careful planning to quick political gains. Financial constraints also result in a tendency to build massive projects in which the economies of scale allow for substantial savings. The combination of political pressures and financial constraints often results in huge housing projects in which the poor are segregated from the rest of the population. These projects often lack necessary services, such as transportation, garbage management, and security, thus making living conditions even more difficult. They often also have devastating effects on the environment, as they are built on the outskirts of the cities, without sufficient consideration for issues like drainage, and requiring their inhabitants to make long, pollution-intensive commutes to their workplaces.

These problems in projects geared toward housing the poor are by no means unavoidable. Careful planning and well thought-out public policies can make a significant difference, with no additional financial resources. One project that holds much promise is Ciudad Santa Barbara, in Palmira, a rural town located by the Cauca River, where Cali's international airport is located. Communication between the two cities is fairly good. The project is massive, with 16,000 units to be built in 25 years, for a total of 60,000 inhabitants. The two first sets of buildings, with a total of 398 units, are already under construction. The units will be between 56 and 83 square meters each.

Ciudad Santa Barbara was designed with a strong emphasis on mixed income groups. In this respect, it includes a significant percentage of units, up to 33 percent, reserved for the poor. The idea behind this initiative is to integrate the lower-income inhabitants in a middle-class environment. Although the market cost of individual units is beyond the means of the poor, two national programs will bridge the gap. One of them is a subsidy to those with savings over 2.000.000$COP (about US$1.000); the other one is outright ownership of the units for those without sufficient means to purchase them, even with subsidies.

One of the most significant advantages of mixing lower and middle income units is that the community as a whole has the financial resources necessary to properly maintain the buildings and the common grounds. The units being built, for instance, have common swimming pools and elevators. Future phases will include larger, more expensive units, even single-family homes, in the mix. Santa Barbara has been designed with great care for the environment. Units are energy-saving, and 22 percent of the developed land, a total of 250ha., has been reserved for parks. Systems, such as the use of recycled water in toilets, will bring savings of 40 percent in water use.

It is still too soon to see whether the promise that Santa Barbara holds will be fulfilled. Still, it is encouraging to see that at least on the design process great care has been taken to minimize the social and environmental impact of such a large project, as well as its long term viability and the well-being of its future inhabitants. Close.

Photo credit: Luigi Guiarini

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